Cumsophia Online■講演テーマ：アユカワタカヲ、不動産投資業界のカリスマ講師が教える！人生を変える不動産投資の方法
■日 時： 2018年03月20日(火) 18:30〜20:30
■場 所： ソフィアンズ・クラブ
■講 師： 菅沼尚宏（すがぬまたかひろ）さん（’89年経済学部経済学科卒）
株式会社タカプランニングジャパン 代表取締役
■参加者数：30名
※この講演録は当日の同録音声から主要な箇所を文章に書き起こし加筆・修正したものです。
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■菅沼尚宏さんプロフィール 1966年(昭和41年)生まれ 大阪府出身 現在、ファイナンシャルプランナー・不動産投資セミナーのカリスマ講師として多数の講演で活躍されている。家族は妻、子供二人。 書籍：「不動産投資でハッピーリタイアした元サラリーマンたちのリアルな話」：青月社 (2017/11/1) ◆アユカワタカヲ公式ページ |
黒水：不動産投資に興味を持ったことのある人ならご存知でしょう！この業界のカリスマ講師として活躍されているアユカワタカヲさんです。
実はソフィアンだったんです。しかもニッポン放送で活躍後、この世界に転身！
その株式会社タカプランニングジャパン代表取締役の菅沼尚宏さんが、今夜は三水会のみなさまだけにとっておきの不動産投資術の秘策を伝授してくださいます。
また、どうしてメディア界から不動産投資に転身されたか、そしてアユタカタカヲさんのこれからの挑戦などもお話しいただきます。
菅沼尚宏さん
■いま不動産業界で何が起きているか・・・
菅沼：場違い笑！？ 一応卒業生なんですよ。卒業以来ずっと校内に来てなかったので、何だこの建物は！？と今日うん十年ぶりに来て驚きました。
現在はニッポン放送時代の経験も活かしながら不動産業を様々なかたちでやらせていただいています。おかげさまで、年間ものすごい数のセミナーやらせていただいています。今日はその中で話していることをぎゅっと1時間に凝縮してお送りしたいと思っております。もっと聞きたいなと思った方は、週末は必ずどっかでしゃべっていますので、来ていただければと思います笑。
ということで、いま不動産業界で何が起きているか・・・。皆さん諸先輩方も言わずもがなでご存知かもしれませんが、不動産投資大バブルが起きているんです。
実際にどんなことになっているかというと、週末を中心に不動産セミナーがめちゃめちゃ行われているんです。私の去年1年間の不動産投資セミナーに登壇した回数が263回。私みたいなレベルでこれだけ声がかかるくらいすごいことになっているわけです。
調べてみると1ヶ月に約1000件のセミナーが日本のどこかしらで行われていることがわかりました。どういうことかというと、それだけ「儲かる」んですよ笑。誰が儲かるのか・・・不動産投資家が儲かるんです。そして不動産業者も儲かっている。そして忘れちゃいけない、金融機関も儲かっている。即ち不動産投資大ブームなんです。
ちなみに金融の世界を見ると、皆さん御存知の通り「マイナス金利」となっています。金融機関はどこかにお金を貸し付けたい。でも安全なところに貸し付けたい。あ、そうだ、サラリーマンの方々に不動産投資のためにお金を貸せばイイ。金融機関がまずこれに気づき始めたんです。
ここから四ツ谷の駅に行くまでに見える全部の銀行で、不動産投資に対して融資をしています。中には金融機関が主催している不動産投資セミナーもあるくらいなんです。
ということで今日は「アユカワタカヲ、不動産投資業界のカリスマ講師が教える！人生を変える不動産投資の方法」ということですが、これ自分でつけたタイトルじゃないですよ笑。改めて自己紹介します。
会場の様子
■経済学部なんですが経済に何の興味もありませんでした・・・
私は1966年昭和41年大阪生まれです。高校まで大阪におりまして、大学で東京に出てきて上智大学に入学しました。当時私は早稲田に住んでいました。学校へは東西線の飯田橋から有楽町線に乗り換えて麹町までというのが通学経路でした。
上智の経済学部に入って何やったか、、、何もしませんでした笑。その代わり1号館に当時あった「上智小劇場」に入り浸っていました。当時僕は演劇をやっていたんです。演劇大好きで、最初は役者から始めたんですが、半年くらいやると自分が役者の才能がないことを知り、裏方に回りました。そこで芝居の脚本を書き始めたんです。プロデュースや演出もやりました。そう、4年間どっぷり芝居の世界で過ごしました。
いよいよ卒業だ。どうしよう。できるなら演劇で食っていきたい。でも食っていけるわけはない。だからなんとかエンタメに関わる仕事ないかなと探したらこんな演劇バカでも入れてくれる会社があったんです。それがニッポン放送でした笑。
入社してみると私がイメージしていたマスコミ業界とは少し違っていました。まず、ニッポン放送に入って最初に報道部に配属されました。報道部はローテーションで動く部署で、1週間のうち日勤が何日、泊りが何曜日などと決まっていました。そうするとどうなるか・・・新入社員でも週に2日休めちゃったんです笑。こんな世界なんだ、楽だねメディアって笑、と最初に思ってしまったんです。芝居続けられるじゃない・・・。ということでニッポン放送に入社しながら、報道局員でありながら、芝居を再開しちゃったんです。
その後、制作部に異動しても、深夜のラジオ放送でキュー振りながら、演劇も続けたんです。当時の上司には、ものすごく迷惑おかけしたと思いますが笑、続けられちゃったんですね。ただその時点ではまったく投資のことなど考えもしていませんでした。経済学部でしたが学校でほとんど勉強してませんでしたから経済に何の興味もありませんでした笑。
講演の様子
■リーマン・ショック、そして世界的金融危機・・・
その後あるきっかけが訪れます。2008年、私ももう42歳になっていました。2008年9月15日に大きな出来事がありました。覚えてらっしゃいますね「リーマン・ショック」。
その日は会社で仕事していました。職場のラジオから「米国の投資銀行であるリーマンブラザーズが破綻！」のニュースが流れます。周辺がざわざわしますが、意味分かんないんですよ。家に帰りました。テレビでもバンバンニュースが流れています。そのときふと思い出したんです。そうだ俺株持っていたんだ、あれどうなったんだろう。実はこのとき1銘柄だけ株を持っていたんですよね。
当時投資の知識もまったくないまま持っていた株。あわててパソコンで調べてみたんです。大和証券のウェブサイト。当然急落していました。でも何の株の知識もないんです。あれ？リーマンブラザーズってアメリカの証券会社じゃないか。私が持っている株は日本の会社の株。アメリカの会社の倒産で何で僕の株も急落するんだろう？ そんなレベルでした。
その後どうなったか、世界的金融危機になるんです。年変わって2009年、日本の政治にも変化がありました。民主党政権になり、アメリカもオバマ大統領となって共和党から民主党になりました。でも世界的金融危機は続きます。
2009年前半にはアメリカの大企業が破綻、クライスラーです。日本でも大きな会社が企業再生の申請を出します。日本航空（JAL）です。
実は私が持っていた株はJALの株でした。何で持っていたのか？ 私、旅好きだったんです笑。旅行をいっぱいするので、年に2回送られてくる株主優待で旅を楽しんでいたんです。
民主党政権になって、JALがおかしいとなって、どんどん株価が下がっていきます。僕は1株約263円で購入していました。なんと1株9円にもなったんです。どないしょ？ でも株の知識ないんです、わかんない。株主優待券だけ送ってきてくれればいいや。当時はそのまま持ち続けました。でも半年後会社更生法が適用され、株は紙切れになりました。その後私のところには株主優待券は1枚も送られて来ません笑。
その後さらに、私の会社でも上場廃止や業績不振などいろいろあって、ボーナスカット、給料カットを経験し、さらに買収されそうになったりして、ついにリストラが始まりました。
そんなことがなければ私も定年まで何も気にせず勤め上げただろうと思っています。でもニッポン放送でもこんなことが起きるんだと心配になりました。
また2009年は個人的な出来事も重なりました。10月5日、母を病気でなくしました。その5年前には父も亡くしていました・・・。
■自分の力で人生を切り開いていかねば・・・
この2008年から2009年にかけて立て続けに起きたこと・・・持っていた株が紙切れになった、務めていた会社がリストラ、そして親を亡くしたこと。私は43歳になっていました。このとき初めて、自分の人生、改めて自分で考えようと思いました。会社や環境に依存してはいけない、自分の力で人生を切り開いていかねばならない。そこから僕は投資＝ファイナンスの勉強を始めたんです。
2010年6月、世田谷区内の区分ワンルームマンションを投資目的で購入。それから8年の月日が経った現在、個人・法人合わせて、区分ワンルームマンション(6室)、マンション4 棟(69室)、アパート1 棟(14室)、戸建賃貸住宅1戸、海外不動産2件のオーナーになっています。
簡単に計算してみると、全部で90室として、1室5万円、５ｘ９０＝450万円が毎月私の口座に振り込まれます。これを12倍すると（5400万円）それが私の年収になります。
すっごいですね！！ってよく言われますが、この半分は銀行ローン返済で出ていきますし、それ以外も経費で出ていきますから、残りはわずかですが、それでもサラリーマン時代の年収を越えるまでになっています。
現在は「不動産はエンターテインメントだ！」をモットーに「人生自由化計画」ということを提唱しております。「人生自由化計画」とは何か？ それは３つの自由を受けること。（１）お金（２）時間（３）人間関係です。
人生自由化計画
43歳で投資の勉強始めました。そのときに思いました「今まさに人生折り返しポイントにいる！」。残りの人生、少しわがままに生きてみよう、そのとき決めたのが「お金」「時間」「人間関係」の3つを自由化しようと・・・。
そして私が「人生自由化計画」を達成できたのには大きな理由があると思っています。それは、両親が残した資産がいっぱいあったわけでも、宝くじが当たったからでもありません。
「私がサラリーマンだった」
からなんです。サラリーマンだったのでサラリーマンをやめることができたんです。サラリーマン最大の特権は、信頼を武器に金融機関からの融資が自由にできること。そう、融資が受けられたから、サラリーマンをやめられたわけです。
サラリーマンをやめるとき、融資合計はすでに5億を越えてました。今日の時点ではなんと融資総額は13億円にまでなっています。なんでそんなに借りられるんですか？ よく言われますが、サラリーマンだったからなんですよ笑。
■実働3日でマンションのオーナーになれる・・・
それでは、私が最初の物件を購入するとき、どうやって買ったかについてからお話したいと思います。
2010年6月26日、不動産セミナーに参加しました。すでに本などで独学もしていましたが、満を持してセミナーに行ったんです。やっぱり面白いと思いましたね。
そして3日後に物件を見に行くんです。サラリーマンでしたから夜です。8時くらい。三軒茶屋から徒歩6分。246沿いのワンルームマンション。築10年くらいでした。入り口はオートロック。めちゃくちゃ綺麗なマンションでしたね。
実際はいろいろ計算もしたりしたんですが、何はともあれ「人生自由化計画」の第一歩を踏み出そうと思ってその日の夜に担当者に電話して購入を決めました。
さらに3日後、夜8時以降、不動産会社の会議室で融資の申込み、当時の融資会社大手のジャックス（JACCS）から融資いただきました。2000万円くらいでした。
それから1ヶ月後（7月）の決済日。ジャックスから私の口座に2000万円が振り込まれ、それがすぐに不動産業者に送金されました。と同時に司法書士の先生が法務局に走っていって、このマンションの所有権を登記、晴れて私はマンションオーナーになりました。
その日私は何をしていたか・・・有楽町のニッポン放送で仕事をしていました。立ち会っていません。委任状を数枚書いてあとはよろしくでした。昼過ぎに担当者から電話があって「無事決済終わりました、おめでとうございます、マンションオーナーになりましたよ」と言われました！！
その後の10月7日、今でも忘れません。朝に家を出るとき、引き出しから三菱東京UFJ銀行の通帳をカバンの中に入れてニッポン放送に出社をし、昼休みにランチを早めに切り上げて笑、近くのATMで記帳したんです。人生最初の家賃が振り込まれていました！！！ 感動しました。こうして私は不動産投資にハマっていったんです。
お気づきですか？ 私が2000万円の物件のオーナーになるために何をやったか？
（１）セミナーに行った
（２）物件を見に行った、平日夜1時間
（３）売買契約の申込みをした、平日夜1時間30分
以上なんです。
実働3日でマンションのオーナーになれるんです。こんなに簡単になれるんです。会社1日も休まずにですよ。（どの不動産でも3日でできるわけではありませんが・・・）
■不動産投資で「人生自由化計画」・・・
それではどのくらい儲かるのかの試算をしてみましょう。
不動産投資の収支例
家賃11万7千円、収入はいろいろ支払って約9万5千円。投資したのが自己資金330万円。これで2000万円を借りました（実質1700万円）。金利2.712％の30年ローン。
収入95千円からローン返済額68千円を引くと、約27千円が月々残ります。1年で321千円。ここから固定資産税などを差し引くと約25万円。これを税引前キャッシュフローと言います。ここから所得税が引かれて手元に残るお金となります。つまりマンションを持っているだけで、年間25万円の収入を得られるというわけです。
あとROIという数字、「return on investment（投資効率、投資運用率）」、投資した資本に対して得られた利益のことですね。初期投資額に対してどのくらい運用ができているか。
上記で言えば、初期投資額330万円、諸経費で約52万円、不動産取得税約19万円、締めて約401万円の投資。ここからROI＝（税引前キャッシュフロー） / （投資額）＝25万円 / 401万円 ＝ 6.28％
これが例えば銀行に401万円預けていただけだったらどのくらいの運用ができたのか、普通預金だったら0.001％、定期でも0.01%、投資信託に入れれば2％、3％程度はあるかもしれませんが、こうして不動産投資をすれば6.28%の利回りを出すことができたんです。
ROIが高ければ高いほど利回りの良い運用ができています、その分リスクも高くなるというわけです。
これが8年前の話。いまは不動産投資ブーム。2020年のオリンピックに向けて不動産も上がっているみたいだし、8年前ほど利回りが良くなくなっているのではないですかと言われます。そうなんです。前とは同じようにはできなくなっています。でも違うやり方があるんです。
いまの2000万円の物件を見てみます。
いまどきの不動産収支
イオン銀行から2000万円借ります。自己資金は10万円。金利1.8％、返済期間35年。さっきの僕の場合は金利2.7％の30年ローンだった。この8年で金利が１％も下がった。ローンも35年と長くなった。
家賃76千円、返済額を引いて毎月12千円の収入。年間149千円。固定資産税引いて99千円。これが税引前キャッシュフロー。自己資金10万円、諸経費47万円、不動産取得税10万円＝約69万円。ROI＝99千円 / 69万円 ＝ 14.4% ！！！すごい！！ 8年前の倍の利回りになっています。これが不動産バブル！！
なんでそんなことができるようになったのか、それは金融機関がものすごく不動産投資に関して積極スタンスになっているからなんです。
例えば私の8年前のように自己資金400万円あれば、いまだったら、同じ14.4％の利回りのマンションが（400万円 / 70万円＝約６）、すなわち６件近く手に入れられるというわけです。
誰もが不動産投資に参入できる時代なんです！！みなさんもぜひ不動産投資に興味を持っていただいて「人生自由化計画」をしてみませんか？
ということで、いいことばかり言ってますが、もちろんリスクもありますよ。しっかり勉強してリスクヘッジもしてください。リスクの話はまた別の機会にしたいと思います。
黒水：アユカワタカヲさんこと、我らがソフィアンの菅沼尚宏さんでした。ありがとうございました。
お客様の様子
